【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2024年6月13日央行Q2理監(jiān)事會(huì)議決議第六波信用管制，利率凍漲，但調(diào)升存款率1碼(0.25個(gè)百分點(diǎn))，重貼現(xiàn)率維持2％、為近15年半新高，但特定地區(qū)第2戶(hù)貸款成數(shù)上限降為6成，豪宅的總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有下修，房地產(chǎn)認(rèn)為「管控力道較預(yù)期溫和」。

央行第六波信用管制！七都第二屋貸款縮至6成，新青安料敵從嚴(yán)？單一自住客免驚免慌不受限

臺(tái)灣房屋集團(tuán)首席副總裁周鶴鳴表示，利率的調(diào)整除了牽動(dòng)房市外，也影響總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此單純以調(diào)控房市為目的，並不適合從利率下手，加上國(guó)際上的升息循環(huán)已邁入尾聲，國(guó)內(nèi)的通膨情勢(shì)也較先前緩和，所以本次央行利率不變，符合各界預(yù)期；但由於國(guó)內(nèi)行庫(kù)的不動(dòng)產(chǎn)放款集中度高，且為防範(fàn)景氣過(guò)熱，央行睽違一年端出了第六波信用管制，展現(xiàn)出對(duì)房市「居高思?！沟氖揪馕?，也為後續(xù)市場(chǎng)投下降溫變化球。
 
臺(tái)灣房屋集團(tuán)趨勢(shì)中心執(zhí)行長(zhǎng)張旭嵐指出，本次央行下調(diào)六都及新竹縣市的第二屋貸款成數(shù)，上限從7成壓縮為6成，對(duì)市場(chǎng)具有抑制作用，但由於管制區(qū)域未擴(kuò)大，因此資金有可能轉(zhuǎn)往非管制區(qū)佈局，也由於本次管制僅對(duì)想買(mǎi)第2屋的七都置產(chǎn)族影響較大，新青安申辦主力的單一自住客，並非政策抑制的對(duì)象，所以首購(gòu)族毋須過(guò)度擔(dān)憂。
 
不過(guò)截至2024年4月底，全國(guó)新青安優(yōu)貸的受理戶(hù)數(shù)已逾5萬(wàn)戶(hù)，反應(yīng)相當(dāng)不錯(cuò)，但也衍生「人頭戶(hù)」、「假自住真出租」的疑慮，且內(nèi)政部也明言往後不宜再加碼補(bǔ)貼，所以新青安的後續(xù)放款及查核將趨嚴(yán)，建議首購(gòu)買(mǎi)家的財(cái)務(wù)規(guī)劃應(yīng)更保守以對(duì)，以免購(gòu)屋計(jì)畫(huà)因貸款不如預(yù)期出現(xiàn)變數(shù)。

住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室執(zhí)行總監(jiān)徐佳馨分析，本次理監(jiān)事會(huì)維持總裁一貫的「驚喜包」基調(diào)，針對(duì)外界矚目的是打房操作，緊縮第2戶(hù)貸款成數(shù)至6成，另外以調(diào)升存準(zhǔn)率1碼作為因應(yīng)，等於直接關(guān)上非自用住宅的水龍頭，並且透過(guò)調(diào)升存準(zhǔn)率緊縮銀根，藉此遏止房市炒風(fēng)。在此狀況下，市場(chǎng)雖不至於馬上消風(fēng)，卻可能出現(xiàn)緩步降溫，針對(duì)第2戶(hù)以上購(gòu)屋人，無(wú)論是成屋或是即將交屋的預(yù)售，多少會(huì)出現(xiàn)打擊，進(jìn)而有較多案量釋出，不過(guò)民眾期待的大幅修正，在2024年若股市仍維持這種基調(diào)，恐怕並不容易。針對(duì)調(diào)降成數(shù)部分，徐佳馨則認(rèn)為看得出來(lái)央行劍指數(shù)年前購(gòu)置預(yù)售屋的多戶(hù)投資客，由於這些買(mǎi)方即將交屋，最直接會(huì)面對(duì)核貸成數(shù)不足的問(wèn)題，極可能因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不靈而低價(jià)賣(mài)出，讓市場(chǎng)交易量增加，有助於緩解目前市場(chǎng)上供給不足的問(wèn)題。
 
大家房屋企劃研究室公關(guān)主任賴(lài)志昶補(bǔ)充，理想上如此，事實(shí)上是否會(huì)出現(xiàn)央行的預(yù)想，可能沒(méi)那麼容易。畢竟是房?jī)r(jià)漲了一大段，就算買(mǎi)方無(wú)法交屋，可以透過(guò)解約解套，或是其他管道借貸，前者物件再回到業(yè)者手上，後者能讓買(mǎi)家再撐一段，價(jià)格難出現(xiàn)甜甜價(jià)。中長(zhǎng)期有機(jī)會(huì)讓市場(chǎng)慢慢消風(fēng)，卻也可能演變成有屋族之間的大吃小，讓未來(lái)打房難度更高。

央行第六波管制降第二套房貸成數(shù)，兩大族群受衝擊
 
信義房屋表示，2023年6月新增規(guī)範(fàn)自然人特定地區(qū)第2戶(hù)購(gòu)屋貸款，最高成數(shù)上限7成實(shí)施以來(lái)，自然人申辦特定地區(qū)第2戶(hù)購(gòu)屋貸款之撥款金額呈增加趨勢(shì)，為續(xù)強(qiáng)化管理銀行信用資源，降低相關(guān)授信風(fēng)險(xiǎn)，央行修正「中央銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)定」，調(diào)降自然人特定地區(qū)第2戶(hù)購(gòu)屋貸款最高成數(shù)上限為6成，自2024年6月14日起實(shí)施。
 
信義房屋不動(dòng)產(chǎn)企研室專(zhuān)案經(jīng)理曾敬德表示，將第二套房貸降低貸款成數(shù)到6成，直接受影響的將會(huì)是換屋族與交屋族，換屋族需要想辦法多準(zhǔn)備自備款，已經(jīng)有聽(tīng)聞買(mǎi)方說(shuō)要確定央行政策才要換屋，不過(guò)若是幾年前買(mǎi)預(yù)售屋的民眾，名下還有房貸的客層，近期交屋時(shí)可能就容易出現(xiàn)資金缺口，不是想辦法補(bǔ)上額度，就是繳交45％的房地合一稅換約。
 
此次央行還調(diào)高銀行的存準(zhǔn)率，曾敬德表示，調(diào)升存準(zhǔn)率的影響力比升息還大，可能會(huì)影響銀行放貸的金額，未來(lái)要觀察調(diào)整存準(zhǔn)率後，銀行是否在放款時(shí)會(huì)更挑客戶(hù)，或者放款條件上不再給太過(guò)優(yōu)惠的條件。

雷聲大雨點(diǎn)??！央行不升息+選擇性信用管制，下半年房市價(jià)量持續(xù)走高機(jī)會(huì)大
 
永慶房屋表示，美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)(Fed)2024年6月13日公布利率決策，宣布利率再次按兵不動(dòng)，而國(guó)內(nèi)央行也於13日下午召開(kāi)第2季理監(jiān)事會(huì)議，市場(chǎng)關(guān)注利率政策走向以及選擇性信信用管制是否加碼。在房市有過(guò)熱疑慮的狀況下，市場(chǎng)普遍期待升息來(lái)挹注過(guò)熱的房市，最後結(jié)果出爐，央行維持利率不變，房市熱度恐怕難降溫。本次會(huì)議也決議選擇性信用管制再加碼，再降低特定地區(qū)(六都+新竹縣市)第2戶(hù)購(gòu)屋貸款成數(shù)由7成降至6成，無(wú)寬限期，但並未擴(kuò)及全臺(tái)，管控力道弱，房市衝擊小，對(duì)於首購(gòu)與換屋族群完全沒(méi)有影響。若是購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋面臨交屋期的購(gòu)屋者，且為第2戶(hù)貸款時(shí)，恐需多準(zhǔn)備1成自備款，衝擊較大。整體而言，央行提出選擇性信用管制措施感覺(jué)是「雷聲大雨點(diǎn)小」，預(yù)期下半年房市價(jià)量持續(xù)走高機(jī)會(huì)大。